Pu­blié dans le Jour­nal de Mont­réal/​Jour­nal de Qué­bec, 20 oc­tobre 2012

On peut lire l’ar­ticle ici.

Le mar­ché du condo sur­chauffe. Dans ce contexte, vaut-il mieux ache­ter ou louer? Vieux dé­bat.

Êtes-vous prêt à su­bir le stress d’un achat : grosse mise de fonds, taxe de bien­ve­nue et frais de no­taire (sou­vent l’équi­valent de deux ans de loyer), hy­po­thèque men­suelle ou hebdo, en­tre­tien et im­pré­vus, im­pôt fon­cier, frais de condo (tou­jours plus éle­vés qu’an­non­cés par le pro­mo­teur)?

Les ex­perts disent que le coût du lo­ge­ment ne doit pas dé­pas­ser 32% de vos re­ve­nus nets (42% avec vos autres dettes). Au-delà, c’est lourd.

Par exemple, un Ca­na­dien doit tra­vailler 30 jours de 8 heures au sa­laire ho­raire moyen de 23,69$ pour payer son hy­po­thèque si elle cor­res­pond à 30% de son re­venu net, pour un lo­ge­ment de 303 594$ (prix moyen au pays). Mais un mois compte 21 jours de tra­vail…

Autre ques­tion : pen­sez-vous dé­mé­na­ger sou­vent? Dif­fi­cile de vendre son condo en ca­tas­trophe parce qu’on tra­vaille à Pa­ris le mois pro­chain.

Si­non, le meilleur moyen de sa­voir si on peut de­ve­nir pro­prié­taire, c’est de bud­gé­ter. D’un côté les dettes et les dé­penses, y com­pris les im­pôts et l’épargne, de l’autre les re­ve­nus nets. Tous sites web des ins­ti­tu­tions fi­nan­cières offrent ces cal­cu­la­teurs. Si votre va­leur nette (ac­tifs moins pas­sifs) vous per­met d’avan­cer une mise de fonds entre 5 et 25% du prix du lo­ge­ment, ça de­vient in­té­res­sant.

Ac­tuel­le­ment, votre 5 ½ vous coûte 12 000$ par an. Re­por­tez cette somme sur 15 ans, et votre condo coû­tera 180 000$. Or, le prix moyen à Mont­réal est de 236 528$, soit des dé­bours sur 20 ans. Pour­rez-vous aussi ali­men­ter votre REER du­rant cette pé­riode?

Pre­nez un condo de 300 00$ avec mise de fonds de 5% et taux an­nuel de 5% (une hausse des taux est in­évi­table) amorti sur 15 ans. Votre men­sua­lité sera de 2975$ (ex­cluant les taxes mu­ni­ci­pales et sco­laires, les frais de co­pro­priété et les coûts d’en­tre­tien). Ex­cluant aussi le par­king in­té­rieur : entre 25 000$ et 40 000$ à Mont­réal. Certes, dans 15 ans, votre condo vau­dra 434 489$ (hausse moyenne an­nuelle de 2%). Ad­met­tons qu’avec un loyer de 1200$, vous in­ves­tis­sez la dif­fé­rence, soit 1775$. Un ren­de­ment moyen de 5% sur 15 ans rap­por­tera 476 415$.

Évi­dem­ment, l’achat d’un condo est une forme d’épargne for­cée… Mais, à long terme, un pla­ce­ment conser­va­teur en Bourse rap­porte plus que l’im­mo­bi­lier. Mais on ne se loge pas avec des ac­tions… Par contre, l’ac­cès à la pro­priété contri­bue au sur­en­det­te­ment : le taux at­teint 160% du re­venu per­son­nel dis­po­nible pour le tiers des Ca­na­diens, soit leur li­mite d’em­prunt. La moyenne est de 152,98% se­lon Sta­tis­tique Ca­nada.

D’autre part, le taux d’épargne des Qué­bé­cois se si­tue à 5% au­jour­d’hui, com­paré à 21,8% à la fin des an­nées 1990, se­lon l’Ins­ti­tut de la sta­tis­tique du Qué­bec. Le tiers des Qué­bé­cois n’a au­cune épargne.

La pres­sion est forte pour consom­mer et sur­con­som­mer. Dans ces condi­tions, avez-vous la dis­ci­pline pour mettre de côté la dif­fé­rence entre votre loyer et une éven­tuelle hy­po­thèque? Vous pou­vez tou­jours ins­tau­rer un vi­re­ment au­to­ma­tique à chaque paye ou heb­do­ma­daire cor­res­pon­dant à cette somme, vers un pro­duit d’épargne où les re­traits en­traînent une pé­na­lité fis­cale éle­vée, no­tam­ment avec votre REER.

Cal­cu­la­teur de la SCHL

Guide d’achat, étape par étape