Pu­blié dans le Jour­nal de Mont­réal/​Jour­nal de Qué­bec, sec­tion Dans vos poches, 6 mai 2020

On peut lire l’ar­ticle ici.

Qué­bec au­to­rise dé­sor­mais les syn­di­cats de co­pro­priété à te­nir des as­sem­blées vir­tuelles de co­pro­prié­taires. Ils ont in­té­rêt à les te­nir s’ils veulent res­pec­ter la loi.

Avant la pan­dé­mie, seuls les ad­mi­nis­tra­teurs d’un syn­di­cat de co­pro­priété pou­vaient se réunir en confé­rence à dis­tance. Mais Qué­bec au­to­rise de­puis peu les as­sem­blées an­nuelles et spé­ciales en mode vir­tuel.

« On se com­prend que, pour un tri­plex, ce n’est pas la même chose que pour une tour de 200 ap­par­te­ments », ex­plique Me Yves Joli-Cœur, spé­cia­liste du droit de la co­pro­priété.

Plu­sieurs ap­pli­ca­tions per­mettent d’or­ga­ni­ser des réunions vir­tuelles (Zoom, Si­gnal, Ji­tisi Meet, Fa­ce­Time, Skype, Google Han­gouts, Mes­sen­ger, ainsi que la Qué­bé­coise My­bys de Fa­ci­lis Glo­bal). Cer­taines im­posent tou­te­fois un nombre maxi­mum de par­ti­ci­pants ou une li­mite de du­rée des échanges.

Se réunir tous sur le même écran n’est pas une ga­ran­tie de suc­cès. « Il faut faire en sorte que les dé­ci­sions soient prises d’une ma­nière à évi­ter des contes­ta­tions ju­di­ciaires », in­siste Me Jo­li­coeur.

Se pré­pa­rer adé­qua­te­ment 

Les or­ga­ni­sa­teurs doivent s’as­su­rer à l’avance que les co­pro­prié­taires dis­posent de la même ap­pli­ca­tion (in­di­quée à l’avis de convo­ca­tion) et que tous la maî­trisent, no­tam­ment les co­pro­prié­taires âgés.

« En­fin, ils de­vraient se do­ter de me­sures de contrôle des pré­sences pen­dant l’as­sem­blée, afin d’iden­ti­fier adé­qua­te­ment cha­cun des co­pro­prié­taires pour as­su­rer le quo­rum, ex­plique Fran­çois Daigle, vice-pré­sident de la firme de sé­cu­rité in­for­ma­tique Okiok. Et on n’a pas be­soin d’une tech­no­lo­gie de 350 000$ pour y ar­ri­ver. »

Cer­taines dé­ci­sions se prennent sou­vent par vote se­cret (élec­tion des ad­mi­nis­tra­teurs, consul­ta­tion sur le bud­get, mo­di­fi­ca­tion au rè­gle­ment d’im­meuble…).

Le ca­bi­net d’avo­cat De Grand­pré Jo­li­coeur pro­pose de­puis quelques jours sa pla­te­forme nu­mé­rique de ges­tion des as­sem­blées de co­pro­prié­taires, as­sem­blee­vir­tuelle.com. Cette tech­no­lo­gie com­bine une ap­pli­ca­tion de vi­sio­con­fé­rence et une pla­te­forme où chaque syn­di­cat a sa propre salle vir­tuelle, où sont en­re­gis­trés pré­sences et votes se­crets. La tech­no­lo­gie per­met d’en­re­gis­trer les votes se­lon les quotes-parts de chaque unité. Le ser­vice sera of­fert à 100$ par as­sem­blée, peu im­porte la taille de la co­pro­priété, avec ou sans as­sis­tance tech­nique.

La so­ciété So­lu­tion Condo, qui pro­duit le lo­gi­ciel de ges­tion de co­pro­priété Up­per­bee, of­frira sa propre pla­te­forme d’as­sem­blées vir­tuelles le 18 mai pro­chain. De son côté, Immo Square va aussi of­frir, d’ici quelques se­maines, une ap­pli­ca­tion of­ferte sur or­di­na­teur, té­lé­phone et ta­blette, qui va ré­gler ce pro­blème. Elle fera ap­pel à l’iden­ti­fi­ca­tion à deux fac­teurs pour ins­crire les co­pro­prié­taires et en­re­gis­trer leurs votes. La ta­ri­fi­ca­tion va­riera se­lon la taille de la co­pro­priété, mais on parle de quelques cen­taines de dol­lars par as­sem­blée.

CONSEILS

• Pré­voir une pé­riode de contrôle des pré­sences en dé­but d’as­sem­blée pour éta­blir le quo­rum. Exi­ger des co­pro­prié­taires qu’ils aient une preuve d’iden­tité avec photo (per­mis de conduire, pas­se­port) : cha­cun l’ex­hibe à la ca­méra lors­qu’on de­mande le nu­méro d’unité, que le scru­ta­teur ou se­cré­taire note sur une liste où sont aussi ins­crites les pro­cu­ra­tions des ab­sents. Cette étape peut se faire in­di­vi­duel­le­ment à l’avance.
• Chaque co­pro­prié­taire doit four­nir à l’avance son nu­méro de té­lé­phone ou adresse cour­riel pour va­li­der les votes se­crets.
• Lors des scru­tins, chaque vote (par cour­riel ou texto) est ins­crit dans un re­gistre tenu par le se­cré­taire d’as­sem­blée. Gar­dez en tête que le ré­sul­tat pour­rait théo­ri­que­ment être contesté en cour.
• On évite les ap­pli­ca­tions de type Doo­dle, Google Sur­veys, Sur­vey Gizmo ou Sur­vey­Mon­key, qui ne ga­ran­tissent pas l’in­té­grité du vote.
• Les as­sem­blées des pe­tites co­pro­prié­tés peuvent être te­nues à par­tir des bal­cons ou dans la cour, en main­te­nant la dis­tan­cia­tion so­ciale…