Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 18 mai 2021

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Les copropriétaires devront se conformer à de nouveaux règlements québécois qui concernent les assurances couvrant l’immeuble. Dépenses additionnelles en perspectives.

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Ces nouveaux règlements sont issus du projet de loi 141 et sont entrés en vigueur le 15 avril.

Ils impliquent le syndicat de copropriété, peu importe si l’immeuble compte deux ou 200 unités.

Désormais, le syndicat devra embaucher, chaque cinq ans, un évaluateur agréé pour produire un rapport fixant la valeur de reconstruction de l’immeuble. On parle d’une dépense de quelques centaines à milliers de dollars, selon la taille et l’état de l’immeuble.

Pourquoi produire un tel rapport ? Parce que la nouvelle réglementation impose au syndicat de souscrire à une assurance couvrant la « valeur de reconstruction » (à ne pas confondre avec la « valeur à neuf »), sans tenir compte de la vétusté de l’immeuble.

De plus, les administrateurs du syndicat doivent désormais être couverts par une assurance responsabilité civile, qui concerne aussi les officiers (président et secrétaire) de l’assemblée des copropriétaires. On a vu des cas où ceux-ci ont été visés par une poursuite qui s’étire parfois sur des années.

Pas très bon pour la qualité de sommeil ou la cote de crédit personnelle.

Le flou de l’assurance

L’étendue de la couverture, la franchise et le coût de l’assurance de l’immeuble sont fixés par contrat, négocié par le conseil d’administration du syndicat, qui paie la facture. Le coût est intégré aux frais de copropriété.

L’assurance de la copropriété, c’est du chinois pour bien des gens.

Un récent sondage du Bureau d’assurance du Canada (BAC) révèle qu’un copropriétaire sur cinq ignore que sa copropriété est couverte par deux contrats d’assurance.

Pire : un copropriétaire sur deux n’a aucune idée de la franchise que devra payer son syndicat en cas de sinistre.

D’autant plus que de nombreux syndicats ont de la difficulté à trouver de l’assurance. Six assureurs couvrent le marché des immeubles d’une valeur de 10 millions de dollars ou moins et deux couvrent les immeubles de plus de 20 millions de dollars.

Parfois, certaines copropriétés se retrouvent sans assurance. C’est une catastrophe : il est impossible de revendre son condo, on doit souvent dénicher un nouveau prêteur ou payer des travaux urgents et coûteux.

CONSEILS

• En cas de sinistre, c’est le syndicat de copropriété qui prend en charge la réclamation, peu importe si les parties communes ou privatives sont touchées.
• Si vous avez apporté des améliorations à votre unité, celles-ci sont assurées par votre assurance habitation individuelle. Si un sinistre survient, votre assureur individuel paie la différence entre la valeur initiale du condo (qui est précisée par un registre des parties privatives tenu par le syndicat) et celle de vos améliorations. Par exemple : vous avez remplacé vos planchers avec des matériaux à 10 $ le pied carré. Les planchers initiaux valaient 3 $ le pied carré. En cas de sinistre, l’assurance de l’immeuble couvrira 3 $, votre assureur assumera 7 $.
• De la lecture : « L’assurance condo – Tout ce qu’il faut savoir », Yves Joli-Cœur (Wilson & Lafleur), Montréal, 2021, 256 pages.