De nombreux copropriétaires québécois vivent ou ont vécu une situation similaire, selon diverses sources jointes par Le Journal. Le problème vient d’une modification à l’article 1074.2 du Code civil du Québec, qui rend parfois floue la responsabilité en cas de sinistre.

Certains assureurs de copropriétaires, qui couvrent leurs biens, refusent par exemple d’indemniser un dégât d’eau, invitant l’assureur de l’immeuble (ou le syndicat de copropriété) à poursuivre le plombier qui aurait mal fait son boulot. Suit une chicane d’assureurs.

En attendant que ça se règle, tous les copropriétaires doivent payer pour réparer les dégâts ; on parle parfois de centaines de milliers de dollars. Malgré lui, le copropriétaire à l’origine du sinistre devient souvent un paria dans l’immeuble.

Carole Beaudry en sait quelque chose. En octobre 2020, l’eau coule depuis le plafond de sa douche. Le gestionnaire (qui n’a pas rendu nos appels) engage une équipe qui démolit le plafond et prend des photos.

« C’est comme les chutes Niagara ! Ils sont revenus plusieurs fois en quelques mois et, chaque fois, ils prennent des photos. J’ai un plafond populaire ! » dit la copropriétaire.

Elle apprend que son voisin du dessus a le même problème, causé par une base de douche mal solidifiée chez son voisin du dessus. La salle de bains de la voisine du dessous est inutilisable et cette dernière se douche au gym de l’immeuble !

Au moment de mettre sous presse, M^me Beaudry apprenait que des travaux étaient prévus incessamment.

Clarifier la loi

« Il y a eu des interprétations loufoques de cet article du Code civil. Ça crée des tensions énormes dans les copropriétés », déclare Michel Chetboun, président fondateur de Sequoia Gestion immobilière et de Sergic Québec, un gestionnaire qui administre 16 000 unités à travers le Québec.

« Le gouvernement devrait clarifier la loi, ajoute-t-il. Certains assureurs ne pourraient plus se défiler. »

UN PARC DE CONDOS EN MAUVAIS ÉTAT

Au Québec, les copropriétés ont 30 ans en moyenne et, selon des experts, une bonne part est en très mauvais état. Pourtant, la nouvelle réglementation issue du projet de loi 16 se fait attendre.

Elle prévoit notamment que le syndicat doit se doter d’un carnet d’entretien de la copropriété.

Ce document décrit l’état de l’immeuble (toiture, fenestration, balcons, stationnements, espaces communs, joints de douches ou tuyauterie des cuisines et des salles de bains). Il précise les travaux d’entretien ou de réparation, leur échéance et leur coût.

« Dans le contexte actuel, je constate que les fonds de prévoyance de nombreuses copropriétés sont sous-financés par rapport aux besoins. Beaucoup pourraient se voir refuser une couverture d’assurance abordable ou, pire, certains copropriétaires n’auraient pas la capacité économique d’habiter dans leur condo », constate Yves Joli-Cœur, avocat expert en copropriété.