Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 27 mars 2023

On peut lire l’article ici.

Y a-t-il un critère pour déterminer une mise de fonds appropriée à l’achat d’une propriété ?

Certains se contentent de 5 %, d’autres versent jusqu’à 30 % et même 40 % de la valeur de la propriété lorsqu’ils passent chez le notaire.

Normalement, plus grande est la mise de fonds, moins grande sera l’hypothèque, moins élevé sera le coût d’acquisition, car vous payez moins d’intérêt. Mais cette logique n’est pas infaillible.

Plusieurs acheteurs tablent sur les prêts assurés par la SCHL parce qu’ils sont tout simplement incapables d’avancer une mise de fonds de 20 % sur la valeur de la propriété convoitée (un prérequis des prêteurs). Ce qui se comprend considérant un marché immobilier en hausse constante depuis des années.

Cela dit, certains acheteurs qui se saignent pour avancer une mise de fonds de 20 % bénéficient de taux moins avantageux lorsqu’ils se qualifient pour un prêt hypothécaire, quand le prêteur doit appliquer le fameux test de résistance, comparé à ceux qui n’avancent que 5 %.

•  Écoutez la chronique économique avec Yves Daoust, directeur de la section Argent du journal de Montréal et du Journal de Québec, au micro de Richard Martineau sur QUB radio :

Ramasser son pécule

Avant d’envisager l’achat d’une propriété, il faut établir un objectif d’épargne. Par exemple, 20 % d’une maison de 350 000 $, c’est 70 000 $ ; 5 %, c’est 17 500 $. Toute une différence !

Comment allez-vous amasser ces sommes ? Par l’épargne. Ainsi, un virement de 50 $ par semaine rapportera 14 734,65 $ au bout de cinq ans, en tenant compte de l’intérêt composé.

De nombreux premiers acheteurs constituent leur mise de fonds grâce à des dons (ou prêts) de leurs parents (ce qu’on appelle le love money) ou un héritage.

D’autres font appel à des programmes gouvernementaux, dont le Régime d’accès à la propriété (RAP), qui permet de retirer jusqu’à 35 000 $ (70 000 $ pour un couple) de ses REER sans pénalité fiscale. Vous avez jusqu’à 15 ans pour rembourser votre REER à compter de la deuxième année suivant votre retrait. Par contre, vous ne bénéficiez pas du rendement de vos placements durant cette période.

Un nouveau programme, le Compte libre d’épargne d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), une sorte de CELI de l’immobilier, permet d’amasser jusqu’à 8000 $ par année (plafond de 40 000 $).

Si votre revenu familial ne dépasse pas 120 000 $ et que votre mise de fonds est de 5 %, vous pouvez peut-être vous qualifier pour l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) et bénéficier d’un prêt sans intérêt de 10 %, remboursable en 25 ans, qui gonflera votre mise de fonds.

CONSEILS

• L’assurance de la SCHL entraîne une prime qui gonfle votre coût d’acquisition.
• Exemple : pour une maison de 400 000 $ (taux moyen de 4 %, amortissement sur 25 ans), une mise de fonds de 15 % représente 20 000 $ : le coût de la prime SCHL est de 15 200 $. Coût total de la maison : 643 649 $. Si votre mise de fonds est de 80 000 $, sans assurance SCHL, le coût de votre maison est de 584 979 $.
• Certains choisissent délibérément de financer une plus grande part du coût d’achat de leur maison pour pouvoir miser plus d’argent sur leurs placements en vue de la retraite. Ils font le calcul que le rendement moyen de leurs placements sur 25 ans rapportera davantage que le coût de l’hypothèque (taux moyen sur la même période). Ça demande par contre une discipline de fer et, souvent, de réduire considérablement son train de vie.
• De la lecture :
  Agence de la consommation en matière financière du Canada : canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/hypotheques/combien-mise-de-fonds.html.
  Autorité des marchés financiers :lautorite.qc.ca/grand-public/finances-personnelles/prets-hypothecaires.
  AMF/RAP : lautorite.qc.ca/fileadmin/lautorite/grand_public/publications/consommateurs/finances-personnelles/RAPer-sans-deraper.pdf