Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, Section Dans vos poches, 14 octobre 2014

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Ne vous fiez pas aux institutions financières pour le savoir.

Des syndics de faillite et des conseillers des ACEF m’ont dit que les méthodes de calcul des institutions financières sont irréalistes. «Elles négligent la réalité des familles, affirme Pierre Fortin, syndic chez Jean Fortin et Associés. Leurs formules excluent de l’essentiel: nourriture, vêtements, assurance, loisirs… Un programme de sports-études peut coûter jusqu’à 3000$ par année. Ça fait la différence entre un revenu suffisant et manquer d’argent pour vivre…»

Les institutions suivent les mêmes ratios: l’amortissement brut et total de la dette. Le premier tient compte du montant du prêt, des taxes municipales, scolaires, du chauffage… Le paiement doit représenter 32% ou moins du revenu brut. Le deuxième considère vos cartes de crédit, prêt auto… Ils ne doivent pas dépasser 40% du revenu brut, ou 42% si le prêt est assuré avec la SCHL ou Genworth.

«On est conservateurs car on ne tient pas compte du taux négocié avec le client (par exemple, 2,50% fin septembre), mais du taux B de la Banque du Canada (4,79% fin septembre), qui représente une moyenne des taux des grandes banques canadiennes sur cinq ans, mise à jour chaque semaine, explique Jonathan Haziza, directeur des produits de solutions hypothécaires à la Banque Nationale. Ce n’est pas dans notre intérêt de sur-endetter nos clients.»

La qualité de votre dossier de crédit et si vous avez un revenu stable fait une différence. Parfois, on exigera d’un candidat qu’il mette les ciseaux dans une carte ou qu’il consolide ses prêts courants dans sa nouvelle hypothèque.

Mais ce n’est pas assez.

Car acheter son logement coûte généralement plus cher que le louer. La combinaison de l’hypothèque, des taxes et de l’entretien est plus élevée qu’un loyer. La plupart s’en accommodent en se disant qu’accéder à la propriété est une forme d’épargne forcée. Certes. Mais ils oublient des frais qui minent leur budget: droits de mutation (taxe de bienvenue), notaire, commission d’agent d’immeuble, meubles, rideaux, déco, outils, déménageurs, assurance, clôture, paysagement, tablettes, tondeuse, meubles de jardin, piscine…

De plus, la majorité des acheteurs entendent se serrer la ceinture pendant des années. Je vous admire mais on a besoin de vacances, de décompresser au resto de temps en temps. Et il y a les imprévus, comme l’orthodontie du petit dernier…

Un conseil avant d’acheter? Faites votre budget et consultez les experts de l’ACEF de votre région. Ce n’est pas à la banque de décider combien vous allez mettre sur votre maison.

Nos conseils:

• On vous qualifie à un prêt plus élevé que prévu? N’achetez pas une plus grande maison, augmentez votre épargne mensuelle en proportion.

• Attendez deux ou trois ans pour accumuler une mise de fonds plus élevée et faites baisser l’intérêt et l’assurance.

• Misez sur une propriété plus petite mais proche du transport en commun, vendez la deuxième voiture et payez plus vite votre maison.

• Remboursez vos cartes au complet avant de plonger.