Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 26 février 2020

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Votre condo est-il sous-assuré ? Vous magasinez et vous voulez éviter les mauvaises surprises ? Voici quelques aspects à surveiller.

En dix ans, le nombre d’assureurs qui couvrent les immeubles en copropriété au Québec est passé de onze à six. Car le nombre de sinistres (et leurs coûts) a explosé durant cette période. Les assureurs sont plus exigeants et dispendieux que jamais.

En copropriété, un propriétaire est assuré de deux manières : individuellement, pour ses biens et pour la responsabilité civile ; à travers l’assurance habitation de l’immeuble, gérée par le syndicat de copropriété.

Gros changement

Ce contrat couvre aussi sa partie privative ! En cas de sinistre, les deux assurances sont complémentaires. Si votre chauffe-eau fuit et que vous causez des dommages à votre unité, mais aussi au couloir, au hall d’entrée et aux condos de vos voisins, normalement, c’est l’assurance de l’immeuble qui paiera. Votre assurance individuelle ne couvrira que vos biens.

Toutefois, en juin, ça va se corser. Car la nouvelle réglementation exigera que les syndicats de copropriété réalisent un descriptif des parties privatives, qui mentionnera la valeur des finis d’origine de chaque unité.

Pourquoi ? Parce qu’en cas de sinistre, l’assureur de l’immeuble ne paiera que la valeur des finis d’origine.

Si vos nouveaux planchers, armoires ou comptoirs de cuisine ont coûté 30 000 $, ces investissements seront couverts par votre assurance individuelle.

Mais l’assureur pourrait refuser de vous indemniser pour cette somme s’il est incapable de connaître la valeur des finis d’origine. D’où le descriptif.

Une crise se profile

« Beaucoup de syndicats, surtout pour les plus petits immeubles, sont dysfonctionnels. Ce registre ne sera tout simplement pas rédigé. En conséquence, plusieurs immeubles de copropriétés seront sous-assurés », commente Yves Joli-Cœur, avocat spécialiste de la copropriété.

Certaines copropriétés sont si mal administrées qu’en cas de sinistre, leurs syndicats pourraient ne pas trouver de nouvel assureur. Et sans assurance, pas de financement, pas de vente.

Me Joli-Cœur mentionne qu’avec le marché immobilier actuel, de nombreux acheteurs font l’acquisition d’un condo à l’aveugle. Ils n’exigent pas tous les documents, surtout lorsqu’il y a surenchère d’offres d’achat.

Les rapports d’évaluation des parties privatives, et celui de tout l’immeuble, déterminent les coûts de remplacement, de reconstruction ou d’entretien et sont adoptés en assemblée générale des copropriétaires.

Sans ces documents, il y a de fortes chances que l’immeuble soit en insuffisance d’assurance.

CONSEILS

• Quand on achète un condo, on demande au syndicat de copropriété le rapport d’évaluation de la bâtisse et celui des parties privatives (à partir de juin), la police d’assurance, le règlement de l’immeuble (pour notamment vérifier les interdictions) et le bilan financier.
• Si les rapports d’évaluation ont plus de cinq ans, ils sont obsolètes : on demande quand les prochains seront réalisés. Un simple coup d’œil permet de constater s’ils ont été rédigés par un expert.
• Si vous êtes copropriétaire, insistez pour que le syndicat fasse appel à un évaluateur pour rédiger sans tarder les rapports d’immeuble. Voilà quelques centaines de dollars très bien dépensés.