Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 14 mars 2020

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Les projets d’achat d’une maison neuve ou d’un condo peuvent tourner au cauchemar financier

Vous achetez une maison neuve ? Un condo sur plan ? Les extra peuvent coûter très cher. Et pas juste à l’achat.

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On sous-estime souvent le coût des fameux extras de finis lorsqu’on magasine une maison ou une copropriété qui sera aménagée selon nos goûts. Normalement, un promoteur inclura certains finis et autres options dans son offre pour attirer la clientèle, selon la nature du projet. Plus c’est haut de gamme, plus les finis sont de qualité.

Par exemple, pour les condos, il est désormais courant d’inclure des électroménagers en inox, des comptoirs en granit ou des douches en verre. Du côté des unifamiliales, on offrira la thermopompe et un chauffage à air pulsé qui inclut l’humidification. Ça fait partie des techniques de marketing. La plupart des projets offrent un produit au goût du jour en ce qui a trait aux finis, surtout dans les cuisines et les salles de bains. Ailleurs dans la maison, le filage (câble, internet, alarme, audio, thermostat, éclairage) est normalement inclus.

Certains extras offerts par les promoteurs sont parfois très avantageux, comparés à ce qu’on pourrait acheter soi-même chez un rénovateur ou dans une boutique spécialisée. Le promoteur jouit souvent de prix avantageux et il refile une bonne part de l’économie à sa clientèle.

Pas d’origine

Là où ça se complique, c’est quand on en veut davantage.

Dans la construction/rénovation résidentielle, le principe du « tant qu’à faire » est reconnu pour coûter très cher. Par exemple, maisons ou condos comportent un nombre restreint d’encastrés dans les pièces stratégiques, comme la cuisine, la salle de bains ou le salon ; en rajouter n’est pas donné. Tout comme le changement du modèle de bain ou l’ajout d’un module de chauffage mural.

Il est assez simple de déplacer certaines prises de courant, de câble ou d’audio… à la limite, les thermostats. C’est autre chose d’en rajouter. On a vu aussi des acheteurs vouloir déplacer la salle de bains ou la cage d’escalier. Bonjour la dépense.

Le principe est simple : si vous sortez du plan et des finis d’origine, attendez–vous à ajouter de multiples zéros sur votre facture.

LES TAXES

Lorsque vous ajoutez des extras dans une propriété neuve, ceux-ci augmentent le prix de cette propriété à l’achat. Ces extras— seront doublement taxés. Car contrairement aux propriétés usagées, les acheteurs de maisons et condos neufs doivent payer des taxes à la consommation (TPS et TVQ). Par exemple, pour une maison neuve de 300 000 $, le prix d’achat net après taxes et remboursements de taxes sera de 339 525 $. Avec 20 000 $ d’extras, la facture grimpe à 362 160 $, soit une différence de 22 000 $… que vous devrez aussi financer (à moins de verser un dépôt ou un comptant initial plus élevé) ! D’autre part, le prix de vente d’une propriété neuve sert de valeur de référence pour le compte de taxes foncières et scolaires. Par exemple, le propriétaire montréalais d’un condo évalué à 300 000 $ payait 1911,60 $ de taxes municipales en 2019 (excluant les taxes d’arrondissement et scolaires). Ajoutez 20 000 $ d’extras et cette facture grimpe de 127,44 $. Sur 20 ans, la différence est de 2548,80 $. Et dans la région de Québec, c’est encore plus cher, car le taux de taxe foncière est plus élevé de 22 à 27 cents par 100 $ d’évaluation, selon la ville, comparé à Montréal…

NÉGOCIEZ !

Normalement, les profits réalisés sur les extras se situent autour de 30 % à 40 %. Des extras de 10 000 $ facturés aux clients coûteront réellement 6000 $ au promoteur. Il y a donc de la marge de manœuvre pour la négociation. Par exemple, si vous exigez un rabais de 50 % sur les extras, le promoteur ne perd que sa marge de profit sur ceux-ci, ainsi qu’un montant de quelques centaines de dollars. Mais il conserve son profit sur la vente de la maison elle-même.

LES COÛTS DE FINANCEMENT

Selon plusieurs chiffres qui circulent dans l’industrie, pour une propriété neuve de 300 000 $, les acheteurs ajoutent souvent des extras variant entre 5000 $ et 20 000 $ pour personnaliser leur décor. Par exemple, pour une maison de 300 000 $ avec une hypothèque à terme de 25 ans au taux de 4,8 %, avec versements hebdomadaires et mise de fonds de 15 %, vos intérêts vous coûteront 209 915,42 $. Avec 20 000 $ d’extras, ce coût bondit à 216 006,18 $, soit une différence de 6090,76 $. Certains acheteurs choisissent donc les finis de base et embauchent un rénovateur ou des spécialistes pour faire certains travaux après-coup. Est-ce avantageux ? Arracher des planchers ou faire des trous dans les murs après avoir pris possession de la propriété peut aussi coûter plus cher, au final, que la facture de l’extra du promoteur. Certains de ces chantiers nécessiteront un permis, comme la finition du sous-sol, dont le coût influencera le compte de taxes ; mais pas tous, comme le changement de la robi-netterie, des comptoirs ou une nouvelle couche de peinture. Et si vous êtes bricoleur, le coût de la main-d’œuvre représente habituellement 50 % de la facture.

FILAGE ET PEINTURE

Le filage (électricité, éclairage, système d’alarme, câble, audio, internet) doit être soigneusement planifié. Si vous jonglez avec des plans, essayez de visualiser l’emplacement de vos meubles (vieux truc de décorateur : découpez des bouts de papier à l’échelle) pour localiser celui des prises (notamment pour la télé ou le système de son) ou des encastrés. Un promoteur facturera de 250 $ à 350 $ pour chaque prise ou encastré additionnel, alors qu’un électricien coûte environ 300 $ la première heure et 80 $ chaque heure additionnelle… sans le matériel. D’autre part, les propriétés neuves sont habituellement livrées avec une couche de blanc crème. De nombreux propriétaires planifient repeindre certains murs ou pièces au lieu de payer un extra. Faire les travaux soi-même est économique… si on peut endurer les petits défauts. Sinon, un peintre facturera entre 50 cents et 2 $ le pied carré, selon la complexité.

FINIS DE CUISINE ET DE SALLE DE BAINS

Dosserets avec tablette, poignées d’armoires dissimulées, armoires et électros en noir intégral mat, devants d’armoire en verre cannelé, comptoirs en quartz ou garde-manger surdimensionné sont les tendances de l’heure en cuisine. Dans les salles de bains, on parle de carreaux en similibois ou en marbre, bains sur pattes avec robinetterie partant du plancher, céramiques murales inspirées du métro de Paris et miroirs ovoïdes. Normalement, votre promoteur propose une gamme élargie de finis et d’accessoires « en option » légèrement plus coûteuse que le décor de base : le jeu en vaut souvent la chandelle. Sinon, il vous accordera un crédit très limité (surtout s’il assume l’installation) pour éliminer un bain, un lavabo, un robinet ou un comptoir, pour que vous le remplaciez par le produit trouvé chez votre marchand préféré. Certains promoteurs imposeront toutefois leur propre fournisseur pour pouvoir honorer la garantie du fabricant. Sachez qu’un comptoir de cuisine en quartz coûte dans les 2000 $ à 3000 $ selon la surface. Des armoires sur mesure se détailleront facilement 5000 $ à 8000 $. Un bain haut de gamme coûtera 1500 $, une toilette entre 300 $ et 800 $, un lavabo raffiné et son meuble 1500 $ et une robinetterie de douche de 500 $ à 1500 $. Le prix du promoteur est-il plus avantageux, considérant vos goûts ? Fait à noter : si vous achetez ailleurs que chez le promoteur, le produit doit être livré le plus rapidement possible pour éviter l’engorgement à la pose. Certains promoteurs imposent des dates limites.

LES SOUS-SOLS FINIS

Beaucoup de maisons neuves se vendent avec des sous-sols finis. Sinon, il faut payer un extra. Si, pour vous, le bonheur familial passe par un sous-sol aménagé, on parle généralement d’un coût moyen, selon plusieurs sources, de 10 000 $ à 30 000 $ sans salle de bains, murs, plafonds, isolation, planchers et main-d’œuvre inclus, si vous partez de zéro, selon la surface. Certains promoteurs facturent cette finition de 2000 $ à 4000 $, avec des matériaux d’entrée de gamme.