Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 13 juillet 2020

On peut lire l’article ici.

Vous magasinez ou vous possédez un condo ? L’immeuble a-t-il un fonds d’autoassurance ?

La réponse, c’est non. Mais ça va changer d’ici quelques mois, car les projets de loi 16 et 141 adoptés ces dernières années ont introduit le principe du fonds d’autoassurance pour chaque immeuble à condos.

Ce fonds n’a rien à voir avec le fonds de prévoyance, qui doit servir aux réparations majeures et au remplacement des parties communes de l’immeuble.

Le fonds de prévoyance doit être supérieur de 5 % aux contributions aux charges communes versées par les copropriétaires.

Comment ça marche ?

Un immeuble en copropriété est assuré de deux manières : par le syndicat de l’immeuble et par chacun des copropriétaires. L’assurance du syndicat protège les parties communes et chacune des copropriétés (parties privatives). La facture est intégrée aux frais de copropriété. L’assurance de chaque copropriétaire couvre ses biens et la responsabilité civile pour son unité.

En cas de sinistre, l’assuré doit payer une franchise, soit une part de la valeur du coût de reconstruction, de réparation ou de nettoyage.

Le fonds d’autoassurance est censé couvrir cette franchise. Par exemple, pour un immeuble de 100 unités dont la franchise est de 250 000 $, on parle de 2500 $ par unité. La loi accorde deux ans aux copropriétaires pour constituer le fonds, ce qui correspond ici à 104 $ par mois. En comparaison, une franchise pour une maison unifamiliale joue souvent entre 500 $ et 1000 $. On a vu des copropriétés avoir des franchises de 500 000 $…

Crise en vue ?

Pour les experts, la majorité des copropriétés sont très mal gérées (surtout les petites). Les fonds de prévoyance sont généralement insuffisants pour couvrir les besoins, alors que le parc immobilier en copropriété a près de 30 ans. Et l’état des immeubles, qui sont souvent en déficit d’entretien, est très mal documenté, sinon pas du tout. Par exemple, les copropriétaires ne savent pas quand il faudra refaire le toit ni combien ça coûtera. La nouvelle exigence de constituer un fonds d’autoassurance va compliquer cette réalité.

« Les copropriétaires ne sont pas au courant qu’ils devront constituer un fonds d’autoassurance, affirme Yves Joli-Cœur, avocat spécialiste de la copropriété. C’est une éducation à faire auprès du public et des gestionnaires d’immeubles. Malheureusement, de nombreux copropriétaires se croient locataires ou pensent se payer une vie d’hôtel à coût modique… »

Ils seront nombreux à devoir se serrer la ceinture quand il faudra constituer un fonds d’autoassurance.

CONSEILS

• Vous magasinez pour un condo ? Exigez du syndicat de copropriété tous les documents pertinents : rapport d’évaluation de l’état de l’immeuble, rapport des finis d’origine des parties privatives (à partir de juin), police d’assurance, règlement de l’immeuble (pour notamment vérifier les interdictions), bilan financier, poursuites et, bientôt, fonds d’autoassurance.
• Si les rapports d’évaluation ont plus de cinq ans, ils sont obsolètes : on demande quand les prochains seront réalisés. Un simple coup d’œil permet de constater s’ils ont été rédigés par un expert.
• Les courtiers immobiliers devraient systématiquement vérifier la couverture d’assurance d’un immeuble en copropriété, surtout la franchise.