Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 12 octobre 2022

On peut lire l’article ici.

Elles se multiplient, les histoires de condos en si mauvais état que leurs proprios sont pratiquement à la rue. Comment faire pour éviter ces drames ? On vous donne des conseils.

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Vous voulez éviter de vous retrouver comme ces 48 copropriétaires de Saint-Jérôme, dont les condos mal construits il y a 30 ans sont dans un tel état qu’ils vont bientôt se retrouver à la rue, sans aucun recours ; une histoire que nous avons publiée hier. Les rénovations des trois édifices de 16 logements coûteraient 4,2 millions $, soit 262 000 $ par unité. Comme les vices de construction ne sont pas couverts par les assureurs, les copropriétaires devront continuer de payer leur hypothèque et se reloger ailleurs. En pleine crise du logement.

Devraient-ils poursuivre les administrateurs de leur syndicat de copropriété ? Quand on n’a pas les moyens de sauver son immeuble, on ne peut guère se payer des avocats dans une cause de négligence pour saisir des copropriétaires qui ont, eux aussi, tout perdu.

Qui est réellement responsable d’un tel gâchis, qui se reproduit partout au Québec ? « Ultimement, c’est le gouvernement du Québec qui devrait payer, commente Yves Joli-Cœur, avocat et formateur spécialisé dans la copropriété. Les divers gouvernements péquistes, libéraux et caquistes n’ont rien fait pour contrôler la qualité de la construction, prétextant souvent que ça coûterait trop cher et que ça retarderait les chantiers. Pendant ce temps, l’Ontario exige des inspections systématiques de la qualité de construction et la formation obligatoire des administrateurs de copropriété. Ici, Québec ne fait rien. »

Plusieurs projets de loi sur ces questions sont morts au feuilleton. Et Québec retarde depuis deux ans la mise en application du projet de loi 16 sur le plan d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Pourquoi ?

À Québec, les ministres de l’Habitation successifs vivent dans le déni de la réalité. Un matin, l’État va devoir avancer des milliards pour sauver la copropriété du naufrage, comme c’est le cas en France.

CONSEILS

• Vous héritez d’un immeuble à condo neuf du promoteur, ou vous venez d’acheter un appartement dans un immeuble existant ? Exigez que votre syndicat effectue une analyse rigoureuse de la qualité de construction, effectuée par un architecte pour l’enveloppe du bâtiment, et par un ingénieur pour les systèmes (structure, mécanique, plomberie). Même si l’immeuble est neuf. Peu importe sa taille. Car le plan de garantie n’est pas une protection absolue (y compris la garantie GCR pour les immeubles de 4 unités et moins) : les inspections sur les chantiers, au Québec, c’est une farce.
• Attendez-vous à payer une cotisation spéciale de quelques centaines de dollars par copropriétaire pour couvrir les factures de ces études, qui doivent être réalisées d’ici six mois.
• Faites faire un carnet d’entretien annuel de l’immeuble, avec des travaux prévus pour les prochains cinq ou dix ans, selon l’âge de l’immeuble, couvrant aussi ses déficiences. Le toit est-il vraiment étanche ? Les fenêtres sont-elles bien calfeutrées ? Y a-t-il des chantepleures au bas des murs ?
• Faites faire des devis par un architecte. Ce dernier a une assurance responsabilité et il est habitué aux questions touchant les enveloppes de bâtiment. Ne vous contentez pas de récolter des soumissions d’entrepreneurs.
• Faites faire une étude du fonds de prévoyance, en même temps que l’étude sur la qualité de construction et le carnet d’entretien. La plupart des immeubles ont des fonds insuffisants pour effectuer de coûteux travaux à faire dans les prochaines années. Attendez-vous à augmenter celui de votre immeuble, surtout si l’architecte ou l’ingénieur constate un déficit d’entretien. Certains copropriétaires veulent faire des économies en négligeant l’entretien : ils se font rattraper par les assureurs, qui leur facturent plus cher après leur propre inspection. Certains refusent de les assurer ou imposent de coûteux travaux urgents…
• Demandez à ce que les administrateurs de votre syndicat suivent des cours auprès du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RCGQ). Les copropriétaires doivent aussi s’informer. Trois sources incontournables : Condolegal.com • RCGQ.org • garantie.gouv.qc.ca. Pour trouver un bon gestionnaire d’immeuble, interrogez des administrateurs de condos dans les environs, car aucune loi n’encadre cette question. Encore une lacune gouvernementale…