Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 15 décembre 2022

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Vous avez probablement lu mercredi dans ces pages le cas de ce couple poursuivi pour 100 000 $ pour une hypothèque légale sur leur condo. Comment se prémunir contre une telle situation?

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Avant de commencer, qu’est-ce qu’une hypothèque légale? C’est une mécanique prévue par le Code civil qui permet de protéger les fournisseurs et les entrepreneurs qui ont participé à la construction d’un immeuble. Lorsqu’un fournisseur ou un sous-traitant ne peut se faire payer, il a 30 jours après la fin d’un chantier pour publier un avis d’hypothèque légale.

L’auteur d’une hypothèque légale doit être payé en premier en cas de vente de la copropriété, devant le prêteur hypothécaire. Une telle hypothèque complique singulièrement la vie des copropriétaires. Un prêteur peut rappeler son hypothèque, un assureur peut refuser de couvrir la propriété, c’est très difficile de revendre le condo.

D’autant plus que ça peut prendre des mois pour contester en cour une telle hypothèque. C’est d’autant plus grave que l’auteur d’une hypothèque légale peut forcer une vente en justice pour espérer se faire payer.

«Depuis des décennies, cette question des hypothèques légales représente une vraie roulette russe pour les acheteurs de condo. Et pour s’en défendre, ça peut coûter très cher en frais d’avocat», explique Yves Joli-Coeur, avocat expert de la copropriété.

Y a-t-il une façon de se protéger? Oui : en souscrivant une assurance titres.

Une assurance

«J’ai un message à tout acheteur de condo neuf : contractez une telle assurance, mais elle doit absolument couvrir les hypothèques légales», recommande Me Joli-Coeur.

En fait, lorsque vous signez une proposition d’achat d’un condo neuf chez le promoteur, avant même de verser un dépôt, assurez-vous de faire inscrire comme condition l’obligation d’une assurance titres couvrant les hypothèques légales au contrat préliminaire.

Une fois rendu chez le notaire, celui-ci devrait vous avertir qu’il se peut que quelqu’un puisse éventuellement inscrire une hypothèque légale sur votre condo. Ça fait partie de son devoir de conseil.

Il fera encore mieux son travail s’il vous suggère de souscrire à une telle assurance, qui coûte quelques centaines de dollars et qu’on paie une seule fois. C’est une somme dérisoire comparée à la valeur de la propriété que vous vous apprêtez à acheter.

Certes, le notaire doit faire ses vérifications pour savoir si une telle hypothèque existe au moment de la signature du contrat. Mais si l’immeuble n’est pas terminé, il ne sera pas au courant d’une chicane entre l’entrepreneur et l’architecte ou le fournisseur de panneaux de gypse… Et personne ne peut prédire une faillite d’entrepreneur.

L’assurance titres permet cependant d’éviter beaucoup de stress : dès qu’un huissier se présente chez vous, l’assureur prendra en charge votre défense.

CONSEILS

L’assurance titres s’obtient chez le notaire. Elle est valide tant que vous possédez votre condo et se transmet à vos héritiers.

Certains assureurs refusent de vendre une assurance titres si le promoteur a mauvaise réputation.

L’assurance titres ne couvre pas les vices cachés ou la qualité de construction.

De la lecture : Condo-Légal • Autorité des marchés financiers • Guide d’Yves Joli-Coeur