Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 12 mai 2023

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Votre condo a été rénové par vous ou par le propriétaire précédent? Pour éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre, des précautions s’imposent.

De nombreux copropriétaires remplacent le tapis du salon pour du bois exotique, changent les carreaux de la cuisine ou installent une nouvelle robinetterie dans la salle de bains. Certains n’ont pas été indemnisés comme ils auraient dû après avoir subi un sinistre.

Car un copropriétaire doit démontrer l’étendue réelle des travaux pour que l’assureur puisse en fixer la valeur. Il faut pouvoir établir la différence entre les finis d’origine et ceux de la rénovation.

Est-ce possible d’avoir un tel document? La loi prévoit, depuis 2020, que le syndicat de copropriété tienne à disposition des copropriétaires une description précise des parties privatives (les unités), pour permettre aux copropriétaires d’identifier tout aussi précisément les améliorations apportées au fil des ans.

La description, qui sert de référence, doit même être consignée au registre de la copropriété, selon M^e Yves Joli-Coeur, spécialiste en droit de la copropriété.

Qui paie quoi?

Concrètement, lorsque survient un sinistre (incendie, dégât d’eau), c’est l’assurance de l’immeuble, souscrite par le syndicat et payée par les copropriétaires au prorata de l’espace de leur unité (par leurs frais de copropriété), qui rembourse les travaux de reconstruction et de nettoyage. Le syndicat doit toutefois assumer la franchise.

Heureusement, la loi oblige le syndicat à se constituer un fonds d’autoassurance pour couvrir cette franchise. On parle d’un montant qui peut aller de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers de dollars, selon l’immeuble. L’assureur couvre normalement la valeur de reconstruction.

Si vous êtes la cause du sinistre, c’est votre assurance habitation personnelle qui paiera, à partir de votre couverture en responsabilité civile. Par exemple, vous faites couler un bain, vous vous endormez, le dégât d’eau entraîne un chantier de 150 000 $ affectant trois unités et le corridor…

Or, vous avez installé un plancher en bois d’ingénierie il y a 10 ans, au coût de 5000 $, qui remplace un tapis d’origine, qui avait coûté 5000 $. Pour remplacer ce plancher de bois, l’assureur de l’immeuble paiera 5000 $ et le vôtre, 5000 $. Car les améliorations apportées à votre unité sont couvertes par votre assurance habitation.

On a vu des assureurs refuser de payer la différence (la portion de 5000 $ de votre assureur), en tout ou en partie, parce que l’assuré était incapable de fournir la description des finis d’origine. Dans certains cas, c’est l’assureur de l’immeuble qui a dû payer.

CONSEILS

• Si vous achetez un condo qui a été rénové ou si vous faites des améliorations, obtenez du syndicat de l’immeuble la description des finis d’origine des parties privatives.
• Habituellement, l’assureur habitation de votre condo (pas celui de l’immeuble) ne couvre que la valeur dépréciée (et non de remplacement). Par exemple, si les travaux ont coûté 20 000 $ après franchise, votre assureur ne paiera peut-être que 17 500 $. Le syndicat de copropriété paie alors la différence. Ce qui n’améliore pas votre relation avec vos voisins!
• De la lecture pour mieux s’informer : L’assurance condo, tout ce qu’il faut savoir, Wilson & Lafleur éditeur, 2021, par Yves Joli-Coeur