Publié dans le Journal de Montréal/Journal de Québec, section Dans vos poches, 20 mai 2023

On peut lire l’article ici.

C’est une transaction importante qui amène son lot de stress, alors vaut mieux bien s’informer avant

La maison demeure l’achat le plus important d’une vie. C’est compliqué et angoissant pour les premiers acheteurs. On vous offre 10 étapes pour s’y préparer.

1 Avez-vous les moyens d’accéder à la propriété ?

Avant tout, faites votre budget en calculant TOUTES vos dépenses actuelles, y compris l’épargne et les REER (utilisez budgetenligne.net) ; ajoutez les dépenses liées à votre future maison en tenant compte de la différence entre votre loyer et une éventuelle hypothèque, plus les taxes municipales. Demandez une préautorisation hypothécaire, qui établira votre capacité d’emprunt auprès de votre institution financière. Attention : cette limite est souvent supérieure à votre marge de manœuvre réelle ; il faudra restreindre vos ambitions.

2 Établissez vos besoins

La plupart des gens achètent trop grand. Plus ça l’est, plus ça coûte cher à entretenir, nettoyer, assurer, chauffer et financer. Et les taxes municipales sont à l’avenant. À l’inverse, si vous télétravaillez, assurez-vous d’avoir une pièce dédiée, bien éclairée et confortable pour y passer huit heures par jour. Et entretenir votre propriété est plus exigeant et coûteux qu’être locataire.

3 Où allez-vous habiter ?

Beaucoup de gens ne se fient qu’au seul prix de vente et choisissent le fin fond de la banlieue. Mais les deux ou trois voitures stationnées à la porte coûtent parfois plus cher qu’une maison plus rapprochée des transports en commun ou du boulot. Si l’un des membres du couple télétravaille, le coût de sa voiture pourrait être canalisé dans une hypothèque plus importante. Faites vos calculs. Utilisez l’application WalkScore. Faites une liste des villes ou quartiers qui vous intéressent et allez y marcher pour prêter attention au bruit et aux inconvénients, et discuter avec vos voisins potentiels. Établissez des critères précis : la cour est-elle si importante si les enfants fréquentent l’aréna et jouent à des jeux vidéo ? Voulez-vous acheter une unifamiliale ou un duplex (êtes-vous bricoleur), à la campagne, en banlieue, en ville ? Combien de temps êtes-vous prêts à sacrifier dans les bouchons ? L’épicerie, l’école, le parc sont-ils à l’autre bout du monde ? Allez-vous avoir zéro, un ou trois enfants ? Certains achètent un condo pour accéder à la propriété et le revendent lorsque leur premier enfant entre à l’école…

4 Consolidez votre financement

Informez-vous sur le régime d’accession à la propriété (RAP), le CELIAPP et l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. Votre dossier de crédit doit être excellent pour pouvoir emprunter : rembourser sa carte de crédit au complet chaque mois est incontournable.

5 Déterminez votre mise de fonds

Elle se calcule en pourcentage du prix de la maison. Par exemple, 5 % d’une maison de 300 000 $, cela représente 15 000 $. Pourquoi ne pas attendre quelques années pour accumuler davantage ? Si vous pouvez emprunter quelques milliers de dollars de plus à vos proches (love money) pour avancer plus de 20 % de la mise de fonds initiale, vous évitez l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL et économisez des dizaines de milliers de dollars.

6 Magasinez et faites une offre

Peu de gens trouvent dès leur première visite : le processus peut prendre des mois ! Magasinez en ligne et visitez de nombreuses propriétés correspondant à votre budget, prenez des notes. Il n’y a jamais d’urgence : posez beaucoup de questions sur l’état de la maison, sur les travaux réalisés ou qui sont à faire. Si vous trouvez la perle rare, faites une offre d’achat (qui inclut prix, biens inclus/exclus, conditions) : celle-ci vous engage comme un contrat, vous ne pourrez reculer si elle est acceptée… Normalement, une offre d’achat est conditionnelle à l’obtention du financement. Attendez-vous à ce que la vôtre soit peut-être refusée, si le propriétaire en accepte une plus élevée. Certains acheteurs améliorent leurs chances en joignant à leur offre une lettre où ils présentent leur famille et pourquoi ils sont tombés en amour avec la propriété, en insistant sur le fait qu’ils en prendront soin… N’achetez jamais sans inspection préachat, qui donne une marge de négociation et établit votre budget entretien-rénos.

7 Magasinez votre prêt hypothécaire

Réfléchissez au type de financement qui colle à vos besoins et à votre personnalité. Il varie selon le type de taux (fixe ou variable), le terme et l’amortissement (nombres d’années pour rembourser le prêt). Magasinez pour obtenir les meilleurs taux et conditions : une différence de 0,5 % représente des économies de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Ajoutez au financement un budget annuel entretien-réno d’au moins 2000 $. Boycottez les gadgets promotionnels comme les remises en argent.

8 Le crédit

Certains craignent les taux variables : il faut garder son calme quand les taux d’intérêt grimpent ; ils finissent toujours par redescendre et vous économisez comparativement aux taux fixes. Les marges de crédit hypothécaires permettent un remboursement anticipé sans pénalité, et vous pouvez effectuer de gros travaux sans passer chez le notaire. Mais elles demandent de la discipline pour ne pas financer un train de vie trop élevé et vous retrouver à la retraite avec une hypothèque. À surveiller : les pénalités si vous revendez la maison avant la fin du contrat (séparation, déménagement lié à une promotion…) et les remboursements anticipés sans pénalité (héritage, bonus, remboursement d’impôt). Choisissez le paiement hebdomadaire pour économiser des milliers de dollars.

9 Protégez-vous

C’est quand ça va bien qu’on doit prévoir une séparation ou un décès. Assurez-vous d’avoir une bonne assurance vie (moins chère et plus avantageuse que l’assurance hypothécaire offerte par le prêteur). Conjoints de fait : ayez un contrat de vie commune et des mandats de protection, établis devant notaire. Assurez-vous que la propriété n’est pas affectée par une servitude. Obtenez tous les documents pertinents à l’achat d’un condo (rapport sur état de l’immeuble, fonds de prévoyance et d’autoassurance, police d’assurance de l’immeuble, unité de référence, procès-verbaux des assemblées, carnet d’entretien).

10 Prévenez les imprévus et documentez-vous.

Selon les experts, les frais de notaire, la taxe de bienvenue, les rideaux, les clôtures, le paysagement, les meubles et les imprévus coûtent jusqu’à 5 % du prix d’une maison. Consultez des guides de la SCHL et de l’OACIQ pour plus d’informations.